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优秀的房产经纪人一定要知道的跑盘技巧
发布时间:2015/6/27 14:45:08 浏览量：-
从事房产中介行业的都知道，“跑盘”是每个房产经纪人的必经之路。新入行的新人，店长会要求你首先做好跑盘工作。跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产中介行业的成长速度，跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户和房东对自己的信任度，便于以后更好的开展工作。
一、什么是跑盘？
跑盘，是房地产专门术语，指为了熟悉分行附近楼盘的布局、周边配套设施及社区有更深入的了解，而通过实地走访，泛指跑盘。
二、跑盘基本内容及重要性
跑盘的目的：主要是为了以后的工作打下的基础，更好的与业主、客户深入沟通；
跑盘需要的工具：地图、相关表格、纸笔；
跑盘需了解的项目：物业名称、位置、小区内部的平面布置（含几栋、单元数及名称、产型结构、面积、入住人是租客还是业主、园林绿化等）、内部设施、交通状况、周围配套设施（含商场、银行、学校、同行等）、管理费及停车费、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、销售钧价等等一系列的东西。
位置：小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘，马上了然一胸，并清楚的介绍给客户，有助于客户增加对你的信任度。
交通状况：便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房②显示经纪人的专业③增强客户购房信心。
小区的规模：
a、综合配套
b、物业管理档次
c、住户人气
d、小区绿化
e、物业管理走向
多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。
楼层高低的优劣势：
高层优势：①视野开阔②光照好、室内明朗令人心情舒畅③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少④噪音小
高层劣势：①层房子价格高②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。
朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。
配套设施：
①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等。
②周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）
③是用煤气还是用电、有太阳能。
物业名称、物业管理：
①物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量
②水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。
物业产权：产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。
三、跑盘技巧：看、问、扮演
看：
1.首先选定区位：带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市、健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面上工整的饿画出区位图。
2.进入小区了解情况：
a、到附近店面借好钥匙方便进入。
b、无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。
c、只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。
3.进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况：
a、如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。
b、看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。
c、看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。
d、小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。
e、再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。
问：通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店上问老员工、店长。
扮演：扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看者对方的眼睛问。
四、跑盘时应注意的问题
1、重点跑租售量较大的社区，以后开单的机会更多（需经理说明）。
2、可通过公司的内部电脑了解相关小区的资料（如售价、栋数、均价等）。
3、小区周围的主要配套，例如公交站、交通车次、幼儿园、中小学、医疗配套、休养配套等，要用笔记下来。
4、帮阿姨推车，与小区人员聊天自然进去。注意不要强行进入，否则会引起纠纷，影响公司形象。
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