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二手房价格的评估测算该考虑哪些
发布时间:2012/7/14 14:49:31 浏览量:-
随着二手市场的日趋活跃,二手房价格越来越引起人们的关注,由于买卖双方的角度不同,心态各异,卖方总喜欢拿同地区商品房来类比,开价与商品房差价不大。而买方总强调一个“旧”字,把它贬得一钱不值。因此,二手房价格也就变得雾里看花,其实,只要真正站在市场的角度,以房屋的市场价格为基础,以供求关系为参考,具体分析测算,二手房的价格还是有规律可循的。
在二手房价格的测算上,要抓住以下三大因素:房屋因素、环境因素、心理因素 房屋因素
首先,房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2﹪。其次,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。
环境因素
环境因素比较复杂,既有自然环境,也有社会环境,既有大环境,也有小环境,在同一地段,旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如,小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有些地区适合经商,有些地区则适合居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套设施及中小学校,都会对房屋的价格产生较大的影响。
心理因素
如果不是在价格上有较大的诱惑力或其它特殊需要,人们是不愿意买旧房居住的,新旧房价格相差不大,人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。
综上所述,我们试着这样测算二手房价格,以同地区商品房价格为基准:
房屋因素 ⑴折旧:年折旧-2﹪ ⑵套型:“三小”套型(小厅小厨、小卫)-10﹪ ⑶楼层: 2、6楼- 3 ﹪ ; 7楼- 5﹪; 3 、4楼+ 3﹪; 1 、5楼为基价;若是楼顶另-5 ﹪ ⑷朝向:东西朝向-5 ﹪
环境因素 ⑴无物业管理-5 ﹪ ⑵非独立封闭小区-5 ﹪ ⑶有省、市重点中小学+15 ﹪心理因素:-8 ﹪
备注:影响房地产价格的因素
内部影响因素⑴位置⑵地质地形⑶土地面积与形状⑷房屋楼层和朝向⑸建筑物外观⑹房屋类型及施工质量⑺设计与装修
外部影响因素
⑴行政因素①房地产价格政策②城市发展战略、城市规划、土地利用规划③行政隶属变更④房地产制度⑤特殊政策⑥税收政策
⑵经济因素①经济发展状况②物价③财政政策
⑶社会因素①政治安定状况②社会治安状况③房地产投机④城市化
⑷环境因素①视觉②声觉③水文环境④大气环境⑤卫生环境
⑸心理因素
⑹国际因素①世界经济②军事冲突③政治对立④国际竞争