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房产经纪人洗盘时需注意的细节
发布时间:2015/3/21 10:55:44 浏览量：-
洗盘是房产经纪人的必经之路，因为房产中介就是做的信息化服务，只有你拥有了足够的房源信息，才会有更多的客户，从而增加成交机会，若初为房产经纪人，对洗盘时需注意的一些细节可能不是太熟悉，那就随易房大师一起来看下：
1、熟悉盘源：为了在和业主沟通的时候不露怯，电话核房前，可以先请教一下业务经理或资深经纪人，积累小区的基本资料和背景知识。
2、关于权属：商品房必须确认房屋已经拿到产权证，如其他性质房产（如公房区），必须提问清楚业主是否明了其权属过户流程，如业主不清楚或经纪人被反问，必须将问题记录清楚，向店内同事或总部相关人员落实后马上回复。
3、关于贷款：在洗盘时一定要问清楚业主的房子是否有贷款，因为若还有贷款，此套房子就不能正常操作，只有业主已将银行的贷款还清或银行出具了还款证明，才能再次进行交易；所以如还有贷款要问业主是否能自行还款（或能够自行还款的额度是多少），以便提前告知客户需要代替业主偿还贷款的额度（因为客户的首付款额度是必须要大于业主不能自行偿还的贷款额度，否则无法进行交易）。
4、个人所得税：国家规定对不满5年房屋上市交易需要交纳个人所得税，个人所得税的征收有两种方式，这两种方式是以能否出具原购房发票为区别。方式一，业主能出据原购房发票，应交纳的个税是现成交价格与业主原购房价格差额的20%；方式二，业主不能出具原购房发票，应交纳的个税是现成交过户价格的1%。通常以方式二计税比以方式一计税要优惠些，所以计算时我们可以使用方式二。但是如果你能了解到业主的原购房价格，或许你可以帮助你的客户免去个人所得税。
5、营业税：国家规定购买尚不满5年的房屋上市交易需要交纳营业税，营业税的税率是成交价格的5.5%。5年的时限可以按实际取得产权证或契税发票的时间确定，哪个靠前以哪个为准；已购公房是以第一笔购房收据日期为准的。
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