易房大师-免费房产中介软件

      指标房乱象
团购房指标转让搅乱昆明楼市 记者兵分三路实地调查
　　第一篇：

　　指标房乱象之环城北路
售楼部代卖“单位团购房” 买一环边三房省20多万元

　　
一个一环边尚未开盘的项目，含转让费单价只需6900—7500元/平米！这让那些标价上万的一环楼盘情何以堪？团购指标满城飞的葡萄街区，与四度开盘大捷的金尚俊园相比，属于暗火汹涌派。记者算了下，即便加了“转让费”，买“单位团购(三房)房源”，总价仍比开盘价少出20多万元，差不多可以省下一部车+装修费，即使是贷款买房，虽首付成本不低，但还贷压力明显减小。

　　售楼人员代售“单位团购房”

　　含转让费单价比金尚还低

　　用“葡萄街区”、“更名”、“转让”等关键词百度一番，找到相关结果多达2,580,000个。不过，这些指标转让大多在去年底以前成交，有的则已过期，仿佛开盘前的寂静。直到2月24日，一个名为“@昆明江岸房产中介”的网友突然在微博上活跃开来，揭开了葡萄街区新一轮“代售单位团购房源”的序幕。

　　开博半月，“@昆明江岸房产中介”共发了20多条微博，但含金量很高，“这套很适合三口之家，88.66平米三房”、“这两套适合新婚夫妇，80.5平米两房”……几乎每一条信息的都能引来众多网友评论打探。由于这批“单位团购低价代售”房源单价远低于市场价，微博卖房战果颇佳——3月1日，“@昆明江岸房产中介”发出一条成交信息：“葡萄街区团购代售房源成功交定金一套：97平米三房，西向，单价7500元成交，更多房源敬请关注。”记者以私信方式从“@昆明江岸房产中介”获得了相关工作人员的联络方式。

　　“您想要的那套88.66平米小三房，单价7245元/平米，昨天刚成交。”该工作人员翻查了房源表后，给了记者另外选项，“同户型的还有一套楼层更好的，在A栋44楼(总共45层)，南向房，含转让费每平米7500元。”

　　7500元、三房、44楼、朝南，总价只需约66.5万！可想而知，当时的团购价有多低！“因为参与单位团购的买房人被‘限购’，所以房源才陆续转了出来。如果你要更细了解，可到我们售楼部看一下”，工作人员一席话让人顿时让人反应过来，原来他不是中介，而是售楼人员。

　　毫无疑问，这套66.5万元的三房性价比超高——论价格，每平米单价比滨江俊园二期·后湾(精装，均价11200元/平米)低了足足3700元，比金尚俊园(第四批房源均价8200元/平米)便宜700元。论户型设计，江东·禧瑞都90平米只设计为两房，而金尚俊园的最小三房也在100平米以上。

　　对比综合，葡萄街区怎么看都像是在做一件利国利民的好事。网友“@月亮果2012”戏言道：“真是菩萨显灵啊，又出了个葡萄街区，房价真的回到解放前，让滨江俊园靠边休息吧”。

　　相关链接：

　　第一篇：指标转让搅乱昆明楼市 售楼部代卖“团购房”

　　第二篇：指标房乱象之北市区：买房人欲省钱火中取栗

　　第三篇：指标房乱象之南市区西市区：开发商借中介出货

　　买团购转让房

　　可省下一部车+装修费

　　由于深处滨江俊园、葡萄街区、星光俊园工地包围圈，葡萄街区售楼部显得有些“吃灰”，推门入内，里面三三两两围坐的人，有的忙着咨询单位团购房源认购事宜，而有的则已在签合同。“转让费15万(即：转让单价与团购单价之间的差价)，得单独补给原买主。”对于团购房源的交易流程，该工作人员做了解释，并补上一句，“这套房还捆绑了一个地下车位，14万(有产权)一个。”

　　记者粗略算了下，若是首次购房，按首付3成算(刨去转让费)，这套总价66.5万元的房子首付款为(66.5万—15万)×30%=15.45万元，加上补给原买主的15万元差价(转让费)，买房者需承担的费用就是15.45万+15万=30.45万。而捆绑销售的车位，贷款也需首付50%(即14万×50%=7万元)，这意味着，买这套团购代售房源，需要支付15.45万(首付款)+15万(转让费)+7万元(买车位的首付款)=37.45万元。至于中介费、契税等各环节必要支出，这位工作人员称，从他这个渠道购买，更名免费，不用支付中介费，至于契税等费用，均是按团购时的房价基数来算。那当时的团购价具体是多少？从该工作人员提供的15万元差价来算，这套房团购单价在5800元/平米左右。

　　记者调查发现，葡萄街区“转让费”大致分两种，一种是“(转让单价—团购单价)×建筑面积”，转让费高低取决于转让单价的高低；另一种则是5万—15万元不等的“一口价”，完全取决于业主的心情。

　　购房成本算出来了，那么购买葡萄街区团购代售房源究竟能划算多少？

　　根据葡萄街区首批房价公示，开盘时推出的“可售”房源，单价多在10000—11000元/平米。保守估算，上文提到的这套总价66.5万元的房子，开盘价预计会在89万元(按单价10000元/平米计算)，若捆绑车位，首次购房支付的首付成本约为33.7万元(89万×30%+14万×50%)。从成本考虑，买团购房的首付成本比开盘时买房的首付成本略高，但团购房的总价明显占优，即便加了“转让费”，总价仍比开盘价少出22.5万元(89万—66.5万)，差不多可以省下一部车+装修费，即使是贷款买房，还贷压力也要小很多。

　　一位网友评价道，“这些拥有团购房的人很多都是多套房的主，现在房价下行，都怕捏在手里烫手，转让费多少都是赚到的，如果不低于市场水平，哪能快速变现？”由于葡萄街区的施工进度与金尚俊园相当，有的已建到30多层，所以，选择这个时机买转让出来的团购房，风险系数显然要比那些还是个坑就忙着转让团购指标的楼盘(譬如沸之城)要低很多。

　　日前，葡萄街区开发商——云南神州天宇置业有限公司总经理助理王旭在接受媒体采访时表示：“开盘工作正在准备，不会打算降价销售。”这句话，对于那些已购买“单位团购代售房源”的人来说，无疑是好消息。

　　
●机构观点

　　买卖指标有效 不代表没有风险

　　团购商品房指标转让是目前市场上最为常见的形式，在理论上也是有效的，但理论上的有效并不代表没有风险，购房者在选择团购指标转让时仍旧需要十分谨慎。风险来自于两方面：其一，出卖人没有取得预售许可证与购房者签订的商品房预售合同是无效的；如果该协议含有商品房购销合同的主要条款，是预售合同的话则协议是无效的。其二则主要来自于开发商层面，首先是开发商如果尚未缴清土地出让金，则将来存在难以取得土地使用权的风险；第二是如果房屋已经被开发商拿去抵押则将来购房者无法取得完全的房屋所有权；第三是由于没有备案登记，房屋可能会被一房多售。

　　指标房对于市场的影响也主要来自于团购商品房房源，我们认为从长期来看这一行为不利于房地产市场的健康发展。团购商品房是具有特殊背景的单位或企业通过与开发商博弈获取的特殊利益，目的是实现开发商的前期资金回笼和团购参与人员的未来增值或转让收益。在这一交易实现后，开发商资金压力得以减缓，进而在后期销售中保持面对市场销售房源价格的“坚挺”，而团购房则实现加价出售，实际上是将大众可以获取的利益被少数集团所占有，这一行为加大了房地产宏观调控的难度，也增加了绝大多数购房者的置业成本，将行业拖入了恶性循环。